ГАРАНТ. Юристу на досуге от 03.04.2014

ГАРАНТ. Юристу на досуге от 03.04.2014 Горячие документы | Бизнес-справки | Информация Минфина | Аудио и видео | Форум юристов

Домашняя энциклопедия Оглавление Домашней правовой энциклопедии Алфавитно-предметный указатель 4. Право собственности на жилье 4.4 Договор купли-продажи жилого помещения 4.5 Покупка квартиры в строящемся доме (долевое строительство) Наряду с вторичным рынком жилья существует обширный рынок недвижимости, которая только строится (создается). Застройщики привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве. Законом установлено, что застройщики могут заключать с гражданами такие договоры только при соблюдении определенных условий: застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство; застройщик должен опубликовать и (или) представить проектную декларацию; должна быть проведена государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Если одно из этих условий нарушено, то граждане, заключившие с застройщиком договор долевого строительства, вправе потребовать немедленного возврата переданных застройщику денежных средств, а также уплаты процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Конечно, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше убедиться в наличии необходимых документов до заключения договора. Заключая договор долевого строительства, стоит внимательно ознакомиться с его содержанием. Законом установлены обязательные (существенные) условия для таких договоров. Договор долевого строительства должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре; гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее 5 лет. Договор долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это правило позволяет существенно уменьшить возможность мошенничества путем реализации одной квартиры нескольким дольщикам. Ответственность дольщиков за просрочку платежей Граждане-дольщики, заключившие договор долевого строительства, обязаны вносить платежи в оговоренный договором срок. Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться гражданином путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Если уплата цены должна производиться путем внесения периодических платежей, то систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей также является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Под систематическим нарушением сроков понимается нарушение срока внесения платежа более 3 раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В описанных выше случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства этого требования и при наличии у застройщика сведений о получении предупреждения либо при возврате заказного письма с сообщением об отказе гражданина от его получения или в связи с отсутствием гражданина по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения. Если в этот срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением уплаченных им денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Если застройщик задерживает возврат денежных средств, то он обязан уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Ответственность застройщика за несоблюдение сроков После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При строительстве многоквартирного дома или блока-секции дома такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Если срок передачи объекта долевого строительства нарушен, застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Такие причины несвоевременного окончания строительства, как отсутствие у застройщика денежных средств, отсутствие на рынке нужных материалов, нарушения со стороны контрагентов, не являются основаниями для освобождения его от выплаты неустойки. При неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В том случае, когда строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет готов к передаче, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком. С 2014 г. исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения дольщику, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Застройщик может участвовать в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или заключить соответствующий договор со страховой организацией, имеющей лицензию на данный вид страхования; поручительством банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Если объект построен в срок, то не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства. Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то застройщик должен направить такое сообщение не менее чем за 14 рабочих дней до наступления этого срока. Сообщение отправляется заказчиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта (за исключением случая отказа по причине ненадлежащего качества объекта) застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (если договором не предусмотрено иное). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого передаточного акта. Обязанность доказывания факта получения гражданином соответствующего сообщения лежит на застройщике. Кроме того, застройщик имеет право на одностороннее подписание акта в том случае, если заказное письмо, содержащее сообщение о готовности дома, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Ответственность застройщика за ненадлежащее качество объекта На заказчика возлагается обязанность в указанный срок предоставить гражданину-дольщику квартиру, удовлетворяющую определенным критериям качества. Это значит, что качество жилья должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект построен с отступлениями от этих требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с недостатками, которые делают его непригодным для проживания, гражданин вправе по своему выбору потребовать от застройщика (если иное не установлено договором): безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином-дольщиком разумный срок он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику свои претензии как до принятия объекта, так и после при условии, что недостатки объекта выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование также устанавливается договором и не может быть менее 3 лет. Если невыполнение обязательных требований к качеству обнаружено до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора или регламентов, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по устранению этих недостатков. Бывают ситуации, когда застройщик после подписания договора в процессе строительства меняет планировку дома. Законодатель дает гражданам право расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства, а также изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома. В случаях расторжения гражданином договора по основаниям, связанным с нарушениями застройщиком обязательств по срокам или качеству объекта, застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если договор расторгался в судебном порядке, то возврат денежных средств и уплата процентов должны быть произведены в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если в течение установленного срока гражданин не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Застройщик не несет ответственность за недостатки, которые обнаружены после подписания передаточного акта в пределах гарантийного срока, но произошли вследствие нормального износа объекта или действий жильцов, нарушивших требования к эксплуатации дома либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самими жильцами. Обязанность доказывать причины возникновения недостатков в такой ситуации лежит на застройщике. Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Другие темы энциклопедии Правовой календарь 3 апреля 2014 Вступили в силу: Федеральный закон от 2 декабря 2013 г. № 335-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации", Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" Постановление Правительства РФ от 24 марта 2014 г. № 225 "О внесении изменения в пункт 2 Правил подсчета и подтверждения страхового стажа для установления трудовых пенсий" Постановление Правительства РФ от 22 марта 2014 г. № 219 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145" Постановление Правительства РФ от 22 марта 2014 г. № 223 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 ноября 2012 г. № 1225"  4 апреля 2014 Вступают в силу: Федеральный закон от 4 марта 2014 г. № 22-ФЗ "О внесении изменения в статью 36 Закона Российской Федерации "О таможенном тарифе" Приказ Федеральной службы государственной статистики от 13 декабря 2013 г. № 471 "Об утверждении Порядка формирования и деятельности комиссий по соблюдению требований к служебному поведению федеральных государственных гражданских служащих территориальных органов Федеральной службы государственной статистики и урегулированию конфликта интересов" Приказ Министерства транспорта РФ от 12 декабря 2013 г. № 461 "Об утверждении Обязательных постановлений в морском порту Поронайск" Приказ Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 6 декабря 2013 г. № 571 "Об утверждении Положения о Мордовском государственном природном заповеднике имени П.Г. Смидовича" Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 20 декабря 2013 г. № 752н "Об утверждении профессионального стандарта "Инженер по приборам ориентации, навигации и стабилизации летательных аппаратов в ракетно-космической промышленности" Утрачивают силу: Приказ Федеральной службы государственной статистики от 31 января 2011 г. № 20 "Об утверждении Порядка формирования и деятельности Комиссии по соблюдению требований к служебному поведению федеральных государственных гражданских служащих территориальных органов Федеральной службы государственной статистики и урегулированию конфликта интересов" Приказ Федеральной службы государственной статистики от 30 октября 2012 г. № 578 "О внесении изменений в Порядок формирования и деятельности Комиссии по соблюдению требований к служебному поведению федеральных государственных гражданских служащих территориальных органов Федеральной службы государственной статистики и урегулированию конфликта интересов, утвержденный приказом Росстата от 31 января 2011 г. № 20"  Все даты календаря Профессиональный разговор Может ли муж выселить жену из своей квартиры после развода? "Во время брака решили приватизировать квартиру. Но она была приватизирована только на мужа, т.е. он – единственный собственник. В данный момент супруги разводятся. Может ли жена претендовать на данную квартиру? Еще имеется дочь – 5 лет ". Подробнее Другие темы

Проверьте себя Кто имеет право на отсрочку от призыва на военную службу? Знаете ответ? Приглашаем пройти тест!

Вопросы и ответы Правового консалтинга: Бухучет и отчетность, 3 апреля 2014  Основным видом деятельности ООО (общий режим налогообложения) является издательская деятельность. ООО отдавало на рецензирование две книги (стоимость рецензирования - 10 тыс. руб. и 1 тыс. руб.), оплата произведена через расчетный счет (есть договор, счет-фактура, акт выполненных работ от 30.12.2013). Наличие рецензии является обязательным условием для опубликования книги. Ввиду сложившихся обстоятельств книги в 2013 году и I квартале 2014 года не издавались. Одна из книг (стоимость рецензирования которой - 1 тыс. руб.), возможно, будет издана в конце 2014 года. Учет доходов и расходов в бухгалтерском и налоговом учете ведется по начислению. Как отразить в бухгалтерском и налоговом (налог на прибыль) учете затраты на рецензирование книг в описанной ситуации? Бухгалтерский учет В соответствии с п. 4 ПБУ 10/99 "Расходы организации" (далее - ПБУ 10/99) расходы организации в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на:- расходы по обычным видам деятельности;- прочие расходы.При этом расходами...

Читайте новости ИА "ГАРАНТ" в Facebook и в Twitter

Примите участие в опросе Как вы относитесь к тому, что водителей обяжут уступать дорогу велосипедистам при поворотах направо и налево? Одобряю эти поправки, они повышают уровень безопасности велосипедистов Не одобряю эту идею: аварий с участием велосипедистов станет только больше Эти меры недостаточны – надо строить больше дорожек для велосипедистов и проводить разъяснительную работу с водителями Первый раз про это слышу Ко мне это не относится – я не вожу машину Мне все равно – я не езжу на велосипеде Ответить

Усовершенствованы отдельные процедуры налогового администрирования   Запущена "горячая линия" по вопросам призыва на военную службу   С 1 апреля 2014 года меняется внешний вид российских водительских удостоверений

CЛУШАЙТЕ НОВОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА! Узнавайте об изменениях в законодательстве, не отвлекаясь от других дел Подписка на журналы "Актуальная бухгалтерия", "Законодательство".

СОБЫТИЯ 7 апреля 2014 г., Москва, Ассоциация электронных коммуникаций (РАЭК) и Координационный центр национальных доменов сети Интернет .RU/.РФ (КЦ) приглашает на концерт в День 20-летия Рунета. Подробнее 9 апреля 2014 г., Москва, Институт профессионального кадровика приглашает на семинар "Удаленная работа: современные способы, виды организации труда и их особенности. Анализ новой инспекционной практики: инспекцией труда, ФМС, налоговой инспекции". Подробнее 11 апреля 2014 г., Москва, ЗАО "Энергосервис" и Институт конкурсных технологий приглашают на семинар "Реализация Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ: требования законодательства и практика осуществление контроля". Подробнее 15 апреля 2014 г., Москва, журнал "Пресс-служба" приглашает на конференцию для PR-специалистов "Эффективная пресс-служба". Подробнее 15-16 апреля 2014 г., Москва, компания С5 приглашает на 3-й ежегодный форум С5 "Трансфертное ценообразование. Эффективные стратегии минимизации налоговых рисков и предотвращения налоговых споров". Подробнее 17-18 апреля 2014 г., Москва, компания IC Energy приглашает на 5-я ежегодная конференция "Общие центры обслуживания в России и СНГ. Непрерывное совершенствование деятельности ОЦО". Подробнее 17 апреля 2014 г., Москва, Информационное агентство AK&M и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приглашают на XII Всероссийскую Конференцию "Ипотечное кредитование в России". Подробнее 18 апреля 2014 г., Москва, Объединение корпоративных юристов (ОКЮР) приглашает на практическую конференцию "Новые возможности для бизнеса в сфере интеллектуальной собственности: приняты поправки в Гражданский кодекс". Подробнее 21-23 апреля 2014 г., Екатеринбург, Группа компаний "Налоги и финансовое право" под руководством А.В. Брызгалина проводит XIII Всероссийскую семинар-конференцию "Налоговое, административное, гражданское и трудовое право в 2014 году: теория и практика применения". Подробнее 22-24 апреля 2014 г., Москва, компания "АСЭРГРУПП" приглашает на ХI Всероссийский Конгресс "Регулирование земельно-имущественных отношений 2014 весна". Подробнее 23-25 апреля 2014 г., Москва, РАЭК (Российская ассоциация электронных коммуникаций) приглашает на XVIII Российский Интернет Форум (конференция РИФ+КИБ 2014). Подробнее 29 мая 2014 г., Москва, круглый стол "МСФО как инструмент повышения инвестиционной привлекательности компании". Подробнее 20 июня 2014 г., Москва, Фонд "Социальные проекты и программы" приглашает на Всероссийскую премию "Права потребителей и качество обслуживания". Подробнее 1 апреля – 1 августа 2014 г., Москва, IFRS Professional приглашает на международный конкурс "IFRS Professional 2014". Подробнее

(c) ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ", 2014. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. WWW.GARANT.RU